Por João Pedro Noronha Ritter
Os lançamentos de apartamentos compactos ou microapartamentos (studios, 1/4, loft ou kitnet) vêm ganhando protagonismo no mercado imobiliário brasileiro, e em Salvador não poderia ser diferente. No primeiro semestre de 2023, a tipologia dos studios, apartamentos entre 15 a 40 m², representavam 27% dos lançamentos no mercado imobiliário de Salvador. Em 2025 os studiosjá ocupavam 35% dos lançamentos e no mesmo período de 2026 essa porção se manteve em 31%. Essa explosão dos microapartamentos ocorre mesmo diante da retomada dos empreendimentos populares vinculados ao programa “Minha Casa, Minha Vida”, sobretudo a partir do final de 2023 e início de 2024.�
É notável, para quem transita a orla atlântica da cidade, a proliferação de canteiros de obras nos bairros mais valorizados da capital, do Rio Vermelho a Jaguaribe, passando pela distante Stella Maris e pelo tradicional bairro da Barra, cartão-postal da cidade. Guindastes e gruas tomam conta da paisagem, enquanto caminhões e tratores manobram pelas ruas e trabalhadores se aglomeram, ao fim do expediente, nos pontos de ônibus próximos às construções. Nas fachadas, anúncios publicitários afirmam: “1/4 & Studio. Visite decorados”. A paisagem urbana materializa a fala de Fábio Tadeu Araújo, CEO da Brain, empresa de inteligência de mercado, ao comemorar que “nunca antes na cidade de Salvador se lançou tanto apartamento no mesmo ano” em referência aos 11.600 apartamentos lançados entre abril de 2024 e março de 2025.
Fonte: acervo pessoal do autor.
O aumento da oferta de apartamentos ocorre em paralelo ao aumento da valorização imobiliária. O aluguel residencial acumulou alta de 33,37% em entre janeiro de 2024 e 2025, enquanto os preços de venda dos imóveis subiram 12,4% nos últimos 12 meses, mais que o dobro da média nacional, de 5,6%, segundo o Índice FipeZAP. Essa onda imobiliária se dissemina por parcelas cada vez mais amplas do tecido urbano, sobretudo nos bairros valorizados da orla atlântica e nas áreas próximas a grandes equipamentos de consumo, como shopping centers, evidenciando a crescente centralidade da produção imobiliária na transformação da cidade.
Por que esses apartamentos de tipo studiose proliferam, principalmente nos bairros da Barra e ao longo da orla atlântica, passando por Ondina, Rio Vermelho, Jardim de Alah, Patamares, até Stella Maris? Porque eles são adequados para operar via aluguel de curta temporada, principalmente voltado ao turismo, angariando um público que visita Salvador à lazer ou trabalho, e não para moradia permanente. Esses alugueis de curta temporada são uma atividade econômica e um tipo de uso do solo/imóvel, ou seja, tem fortes implicações nos preços do terreno, da moradia e, via de regra, são mediados por plataformas digitais, sendo a mais conhecida o AirBnb.
Anúncio no Airbnb de apartamento no Ocean Barra
Fonte: Airbnb
Nascido no berço do Vale do Silício, região que concentra inovação e produção de tecnologia de ponta na Califórnia, Estados Unidos, o AirBnb veio ao mundo em 2008 lançaram uma plataforma de acomodação que oferece pernoite e café da manhã sem o requinte de hotel, portanto mais barato, mas ainda no segmento da hospitalidade. Surgiu o “Air Bed & Breakfast”, mais tarde reduzido ao Airbnb. O modelo de negócios prometia opções mais baratas de hospedagem para quem demanda, ao mesmo tempo em que prometia uma renda extra para quem ofertava um quarto na sua casa ou um imóvel da família. No entanto é seguro afirmar que atualmente ele tem contribuído para transformar a moradia em um ativo financeiro, na medida em que serve como uma plataforma digital de rentabilização de imóveis.
O maior número de empreendimentos deste tipo se concentra no bairro da Barra. São 18 lançamentos desde 2021. Rigorosamente todos os empreendimentos lançados neste bairro ofertam moradia de tipo studio, ou seja, microapartamentos. O menor deles possui impressionantes 16 m², no Emílio Najar Barra Residence, que também oferta apartamentos de 25 m². Para fins de ilustração, 16 m² seria o equivalente a uma área menor que 4 mesas de pingue-pongue ou um pouco menos que a área de 1 vaga e meia de estacionamento padrão. Como são construídas, via de regra, em áreas minúsculas de terreno como os 722 m² do Porto Privilege, esses empreendimentos não contam com áreas externas, como parques infantis ou espaços de convivência ao ar livre. Grande parte das amenidades nas áreas comuns se concentram no pavimento térreo e no rooftop, espaço que se tornou obrigatório para todos condomínios.
Embora nem todos sejam constituídos exclusivamente por studios, 1/4 ou kitnets, é bem verdade, no entanto esses empreendimentos têm em comum a expressiva oferta de unidades compactas e a ênfase nas oportunidades de investimento imobiliário que tanto as incorporadoras quanto as imobiliárias anunciam. É o caso dos anúncios representados abaixo do Omni Barra, desenvolvido pela recifense Mass Construtora, o Spot Barra da catarinense ARV construtora, a House Barra, Blue Barra, Collection Barra, Amarama Barra, entre tantos incorporados por empresas locais.�
Anúncios em redes sociais compartilhado por incorporadoras e imobiliárias
Fonte: Instagram GVF Empreendimentos
Não apenas o próprio material de divulgação dos empreendimentos anuncia a finalidade do imóvel para investimento, como também oferecem condições especiais de desconto para aquele comprador que deseja transformar a moradia em um ativo financeiro, como visto acima. Talvez uma das facetas mais reveladoras dessa transformação da moradia em ativo financeiro esteja no próprio trabalho dos corretores imobiliários. O que deveria ser, por definição, uma atividade de intermediação – que envolve avaliar imóveis, orientar compradores, cuidar da documentação e aproximar quem vende de quem procura um lar – assume cada vez mais ares de consultoria financeira. Em vez de apenas vender apartamentos, oferecem-se portfólios de investimento; em vez de apresentar uma casa, vendem-se promessas de rentabilidade. A moradia, pouco a pouco, deixa de ser apresentada como lugar para viver e passa a ser anunciada como uma fonte de renda garantida sem os percalços do trabalho.
Publicidade anunciada nosbooks dos empreendimentos de tipostudio na Barra
Fonte: Book do empreendimento House Barra;
Fonte: Book do empreendimento Omni Barra;
As consequências desse processo já pesam no bolso e no imaginário da população soteropolitana. Comprar um imóvel nas áreas centrais da cidade torna-se, para muitos, um sonho cada vez mais distante. Partindo de caminhos diferentes, mas chegando na mesma conclusão, a urbanista Raquel Rolnik e a antropóloga Urpi Uriarte nos ensinam que habitar nunca foi apenas dispor de quatro paredes e um teto, ainda que seja em um bairro distante, isolado e exilado dos centros urbanos. Morar é também ter acesso à cidade, aos serviços, às oportunidades e aos lugares onde a vida acontece. Não por acaso, encontrar um apartamento à venda em um “predinho antigo” tornou-se um “achado”, uma raridade em meio a uma paisagem dominada por lançamentos cada vez mais compactos e caros.
Diante desse cenário, os porta-vozes do mercado imobiliário apresentam o aumento dos lançamentos como resposta natural à alta demanda: mais unidades, mais oferta, mais equilíbrio oferta-demanda. Mas esse discurso, repetido à exaustão por tantos “especialistas de mercado”, esconde uma questão fundamental: oferta de imóveis não é, necessariamente, oferta de moradia. São imóveis, sim, mas eles atendem às necessidades concretas de quem precisa de um lugar para viver?�
Costuma-se justificar essa transformação pelas mudanças na composição das famílias brasileiras, como se o mercado apenas acompanhasse uma evolução demográfica inevitável. Mas será que ele se adapta às necessidades da população ou a população é que está sendo empurrada a se adaptar aos produtos que o mercado decide oferecer? Apartamentos cada vez menores, áreas privativas reduzidas e amenidades concentradas em espaços pequenos para muitos moradores podem compor produtos altamente rentáveis, sobretudo quando anunciados como oportunidades de investimento. Mas a pergunta que fica para quem sonha com o direito à moradia: estamos ampliando as possibilidades de morar em Salvador ou multiplicando as possibilidades de lucrar com a moradia?
É nesse contexto que a regulação das plataformas de aluguel de curta temporada se torna uma questão incontornável. O próximo ciclo político coloca Salvador diante de uma encruzilhada: uma prefeitura sob orientação liberal, um governo estadual petista e, no plano nacional, a disputa entre o campo democrático liderado por Lula e a extrema-direita ultraconservadora encabeçada por Flávio Bolsonaro. Regular esse mercado exige uma governança multinível, capaz de articular município, estado e União para enfrentar um processo produz efeitos adversos sobre o acesso à moradia. A literatura nacional e internacional já documenta os riscos da expansão desregulada dos aluguéis de curta temporada, da pressão sobre os preços à redução da oferta de imóveis para residência permanente. Ignorar esse debate é aceitar que a cidade, cada vez mais, seja organizada para quem pode lucrar com ela e não para quem precisa habitá-la.
*João Pedro Noronha Ritter é Antropólogo (UFBA), Mestre em Ciências Sociais (PPGCS-UFBA) e doutorando em Ciências Sociais (PPGCS-UFBA). Editor-chefe da Revista Discente de Ciências Sociais (PPGCS-UFBA) Prelúdios. Membro do Grupo de Pesquisa Território, Poder e Desigualdades Sociais, Assistente de Pesquisa no Observatório das Metrópoles – Núcleo Salvador.
**Este é um artigo de opinião e não necessariamente representa a linha editorial do Brasil do Fato.
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